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楼市监管持续收紧
时间:2019-08-19 11:30:38 来源:金融时报

本报记者陆宇航

在近期房地产监管政策密集发布的背景下,戴在房贷业务头上的“紧箍咒”也越收越紧。据融360大数据研究院8月14日最新发布的监测数据显示,7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。至此,全国房贷利率水平在结束年内连降势头后,出现两连升。

“整体来看,结合国家和监管层的政策精神,短期内房地产调控政策不会放松,目前房地产市场较快的增长势头将受到抑制。房地产融资环境紧张,未来或将有更多城市加入到收紧房贷政策的大军中来。”融360大数据研究院分析师李万赋表示。

房贷利率进入反弹阶段

“7月,全国首套房贷款平均利率相当于基准利率1.110倍,环比上涨了2BP;二套房贷款平均利率环比则上涨1BP。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。”李万赋说。

而房贷利率的上浮,在年内房价上涨势头猛烈的多个热门二线城市中有着明显的表现。其中,5月因新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大,而被住建部预警的苏州首套房贷利率达到6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市。而其二套房贷利率均值则达到6.30%,环比上涨11BP。

李万赋表示,近一个月内,苏州地区的房贷利率发生了多次调整。7月24日之前,苏州地区多家银行就已经将首套房贷利率上浮20%调整至上浮22%。7月24日,苏州升级楼市调整政策,出台《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,指出将进一步加强用地出让管理、调整居民购房政策、扩大住房限制转让实施范围,并且进一步加强住房信贷税收管理。之后,多家银行又进行了新一轮的上涨调整。

从银行层面来看,目前,融360大数据研究院在苏州地区监测的17家银行分(支)行房贷利率中,9家银行首套执行基准上浮25%,3家银行基准上浮23%,2家银行执行基准上浮22%;二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。而且放款速度都有所延缓,普遍要在2个月以上。

上月,首套房贷款利率涨幅最高的城市,是同样在5月被住建部预警的大连,其环比上涨幅度达20BP,而上涨的势头也持续到了本月。8月初,上述机构在该市监测的20家银行分(支)行中,多家银行又将首套房贷款利率由基准水平上调至基准上浮10%,二套房贷款利率由基准上浮10%上调至基准上浮15%,此次调整主要由国有银行带头,部分股份制银行也开始跟进。

“涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。”李万赋表示。

各城变化差异显著

虽然全国房贷利率水平普遍呈上升趋势,但各个城市间的差异很明显。在二线城市中,也出现了下调的趋势。李万赋表示,7月,海口首套房贷款利率环比下调8BP,为全国降幅最大的城市。乌鲁木齐、南宁等二线城市也有不同程度的下降。

值得关注的是,7月,一线城市的房贷利率并未出现上浮。其中,北京和广州首套房贷利率与上月持平,而上海和深圳的首套房贷利率水平则出现下滑。

其中,下降幅度最大的上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7BP。融360大数据研究院在上海地区监测的30家银行分支机构中,7家银行在本月下调了首套房贷款利率,3家银行有所上调。调整后,执行基准利率95折的银行数量增加至17家,友利银行甚至低至9折,浙商银行的利率水平最高,首套执行基准上浮20%,与二套同等水平。

在“因城施策”的政策导向下,每个城市有了更大的楼市调控自主性。8月初,上海市副陈寅透露,上海自由贸易试验区临港新区放开房产限购,由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购,且购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

“该政策一出,就引发市场热议。但需要注意,限购放开仅适用于临港新区,重在吸引人才,不会带来全上海地区的政策放开。”李万赋说。

需要注意的是,“房住不炒”的主基调,仍然是给予各城政策调控灵活度的基本前提。近日,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,决定在包括北上广深、南京、苏州、郑州、昆明、大理在内的32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

在这样的背景下,各地对楼市的调控加码。例如,7月,在开封“取消限购”新政发布后,很快就被当地住建委以“未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估”的理由撤销。

未来或将持续收紧

8月9日,央行公布的第二季度货币政策执行报告显示,6月个人住房贷款加权平均利率为5.53%,比3月下降15个百分点。“但2019年进入下半年以来,尤其是从7月中下旬开始,不少热点区域的房贷利率出现明显上调,步伐越来越密集。”李万赋说。

7月底,中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,楼市调控再度升级。

国家和监管层对房地产金融领域存在的风险高度重视,而银保监会也开始检查各银行差别化信贷政策落实情况,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等,并着重查处个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域的行为。

“下半年来,监管层动作密集,从银行、信托、债券等多个方面收紧房地产融资,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。”李万赋认为,结合其他相关政策,一方面,未来银行将加速调整信贷结构,减少房地产行业占用的信贷资源,并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向;另一方面,房地产调控短期内不会放松,资金环境较为紧张,未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

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编辑:MT19

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